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自2021年房地产进入深度调整期以来，楼市下行、高杠杆房企出险、民营企业收缩战略，如何寻找第二增长曲线成为摆在房企面前的共同难题。

(相关资料图)

和传统地产的开发模式相比，两年前开发商们不会正眼瞧的边缘生意——代建赚的是开发过程的服务费，不需要拿地和融资，具有低风险、高收益、逆周期的特点，完全符合目前各家房企的核心需求。

由此，代建从行业“小透明”，一跃成为“香饽饽”，行业的代建风浪正如潮涌至。

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60余家房企入局代建

根据克而瑞研究中心的数据，截至2022年底，年报中披露发展代建业务的品牌房企已经超过60家：

除代建行业的传统头部企业绿城管理、金地商置在代建赛道上持续深耕外，旭辉在2021年正式成立代建平台旭辉建管，布局代建业务；

碧桂园总裁莫斌在去年8月的业绩会上表示，碧桂园已与多地政府达成一致，以代管、代建、代销的模式承接政府的保交楼任务。

同月，龙湖集团发布了智慧营造品牌——龙湖龙智造，首次官宣进入代建领域。

甚至连各家出险房企，如世茂集团、华夏幸福、阳光城、中梁控股等也在主业放缓后，对代建业务展开新的尝试。

做惯了大佬的房企们，现在躬身入局，做起了乙方。

对于房企而言，代建门槛不高，行业剧变带来机会。

房企们排队入场，生怕一不留神，就掉队了。

被称为“下一个亿万级蓝海市场”的代建也正式成为独立赛道，入局者不断加注让竞争加剧。

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代建业务为什么备受青睐？

对于房企来说，代建业务属于轻资产业务，不会占用公司过多的资金，更不会形成大量的负债，能降低公司的资产负债率和改善公司的资本结构，在当前房地产下行的背景下，具有抗周期的效果。

01 简单来说，“旱涝保收、回报率高”。

以绿城管理为例，绿城管理的一大原则就是不加杠杆，即不为委托方出资。

从现金流层面来说，绿城管理每年的经营性现金流都是净流入的，截至2022年末公司账号现金已超过20亿。

从利润角度来看，绿城管理2022年年报显示管理净利率为27.7%，是地产开发业务毛利率的4-5倍。

也因此，绿城管理控股（9979.HK）的股价近一年来上涨32.8%，比房地产指数高出48个百分点。

与传统开发模式相比，代建虽然赚的是“小钱”，赚钱效应却非常可观。

02 在政策端和市场端的刺激下，可以预期中国代建市场规模将持续增长。

政策端上，“十四五”期间(2021年~2025年)，40个重点城市计划新增650万套(间)保障性租赁住房，按照每套面积60平方米计算，建安工程投入将超过1.3万亿元，这将直接扩大代建行业的市场蛋糕。

市场端上，央国企和地方城投公司成为近两年的土拍主力，地方城投平台拿地之后开发速度较慢，入市率较低，尚未入市土地均为代建企业提供了更多机遇。

此外，在“保交楼”“保交付”的政策指导下，AMC机构介入“纾困项目”或出险房企之后，因本身不具备开发能力，可以为代建业务带来阶段性额外需求。

三大需求汇聚起来，让代建行业成为又一个千亿级市场，代建业务也变得更加有想象力。

也因此，代建业务成为各大房企争相布局的新蓝海市场。

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代建竞争愈演愈烈

而当越来越多的房企扎堆入场，代建业务的竞争愈演愈烈。

代建，绝对不是含到嘴里就能化开的棉花糖，反而是极为难啃的硬骨头。

01 一方面是，代建对于企业的综合能力要求非常高。

与独立开发项目，品牌房企可以“一招鲜，吃遍天”的逻辑不同，绿城管理CEO李军就曾一针见血地指出过代建之痛：

“房企的开发能力不代表代建能力。做代建就如同开了个餐馆，一个好的餐馆不能只烧一种菜，要懂得满足所有客人的需求。”

而每个代建甲方都会有各自的需求，商业代建要求具有较强的品牌溢价能力；政府代建要求具有很强的项目管理能力；纾困类项目涉及主体多，情况更为复杂。

乙方如何调整自己的定位，从产品力、品牌力、以及操盘、营销、项目管理、资源整合、综合业态开发等多重考核中脱颖而出，以100%的乙方意识满足甲方的需求，就成了一门学问。

02 另一方面，随着房企蜂拥进入，委托方有了“货比三家”的条件，同行间竞争不可避免的走向白热化。

如今代建公司这么多，如何让城投公司撇开其他房企选择和你合作？

一些新入代建行业的品牌房企甚至 宁可以超低的代建代管费率获取代建项目，核心诉求则仅是为了保住或维续公司的开发建设管理团队， 毕竟当前市场环境下自主投资和开发建设项目面临着更大的风险。

打价格战就很难赚钱，偏离了本意。

03 回到代建业务本身的风险方面， 从公开市场可以找到的代建类业务的诉讼纠纷来看，委托方与代建方的理念冲突、委托方的实力、代建方的施工与管理能力等都是潜在的风险点。

尤其是政府规划调整带来的设计、工程调整、进度干预等变数经常会给代建业务带来更多的业务风险。

END

国内代建市场未来增长空间巨大，代建虽是接下来行业新的机会点，但并不是一门简单的生意。

随着入局者的不断增加，赛道也将变得日益不易。

普通房企想在代建市场分到一杯羹，需要产品力、品牌力、以及操盘、营销、项目管理、资源整合、综合业态开发等各项能力的综合加持，同时通过精细化管理实现降本增效提质，形成自己的差异化竞争优势。

这样才能在激烈的市场竞争中站稳脚跟。

我们也很期待谁会在代建的蓝海市场中，“卷”出头筹。

今天的内容先介绍到这了，更多头条号干货，请关注公号“牧诗地产圈”。